ITBI: o município pode cobrar sobre um valor maior do que o da compra do imóvel?

Direito tributário e imobiliário · 30 de outubro de 2026

Em regra, não de forma antecipada. Segundo o STJ, o ITBI incide sobre o valor de mercado do imóvel, e o valor declarado na compra é presumido compatível com ele.

O município só pode afastar esse valor por processo administrativo próprio, em que o contribuinte possa se defender. Ele não pode, por conta própria, impor previamente um "valor de referência" maior.

O que é a base de cálculo do ITBI

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município quando o imóvel é transmitido a título oneroso, como na compra e venda. O imposto resulta da aplicação de uma alíquota, fixada em lei municipal, sobre a base de cálculo.

Pelo Código Tributário Nacional, a base de cálculo é o valor venal do imóvel, entendido como o valor em condições normais de mercado (art. 38). Leis recentes podem ter alterado regras sobre o tema, por isso a análise depende da data da transmissão do imóvel.

O que é o "valor de referência" e por que gera disputa

Muitos municípios mantêm uma tabela interna de valores por região ou tipo de imóvel. Quando o preço da escritura é menor do que esse valor, a prefeitura pode cobrar o imposto sobre o valor da tabela.

Em recurso repetitivo (Tema 1.113), o STJ fixou três pontos:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado e não está vinculada à base do IPTU, que nem sequer serve de piso;
• o valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido compatível com o mercado, e essa presunção só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência que ele mesmo fixa.

Exemplo hipotético

Um imóvel é comprado por R$ 500.000, conforme a escritura. A prefeitura calcula o imposto sobre R$ 700.000, com base em sua tabela. Com uma alíquota hipotética de 3%, o imposto sobre o valor da compra seria de R$ 15.000, e sobre o valor da tabela, de R$ 21.000. A diferença de R$ 6.000 é o ponto da discussão.

Os números são apenas ilustrativos. A alíquota é definida pela lei de cada município.

Paguei a mais. E agora?

• Como pedir: a diferença pode ser discutida por pedido administrativo de restituição à prefeitura ou por ação judicial.
• Prazo: a regra geral para pedir a restituição de tributo é de cinco anos contados do pagamento (art. 168, I, do CTN).
• Atualização: a correção e os juros seguem as regras aplicáveis ao tributo e à legislação do município.
• Documentos que costumam ser relevantes: escritura, comprovante do pagamento do preço, guia do ITBI e o documento que mostra o valor usado pelo município. Será preciso demonstrar o valor real da transação.